Passoires thermiques : calendrier d'interdiction de location (G, F, E) et solutions
Logements G, F, E au DPE : calendrier d'interdiction de location, gel des loyers, obligations du bailleur, travaux pour sortir de l'interdiction et aides disponibles.
Si vous êtes propriétaire bailleur, voici l'essentiel : depuis la loi Climat et résilience de 2021, un logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique pour être loué comme résidence principale. Le calendrier prévoit l'interdiction de louer les logements G (consommation très élevée), puis F, puis E. Les logements les plus énergivores (plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an) sont déjà concernés depuis 2023 ; tous les logements classés G le sont depuis le 1er janvier 2025. Pour les classes F et E, l'échéance arrive en 2028 et 2034. Dans le même temps, la hausse des loyers est interdite pour les logements F et G.
Le calendrier en un coup d'oeil
| Échéance | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d'énergie finale | Ils ne sont plus considérés comme décents : nouveaux contrats de location interdits |
| 1er janvier 2025 | Logements classés G au DPE | Interdiction de conclure ou renouveler un bail |
| 1er janvier 2028 | Logements classés F | Interdiction de location |
| 1er janvier 2034 | Logements classés E | Interdiction de location |
Ce calendrier concerne les logements loués comme résidence principale, en France métropolitaine, et s'applique aux nouveaux contrats ainsi qu'aux reconductions et renouvellements. Il ne s'applique pas de la même manière aux locations saisonnières ni aux résidences secondaires, mais d'autres obligations (DPE à l'annonce, mention des consommations) peuvent s'y ajouter. Des règles spécifiques existent pour les outre-mer. Vérifiez les textes en vigueur : le calendrier a été au coeur de débats politiques et des évolutions peuvent intervenir.
Ce que change la réforme du DPE
Le DPE est la référence pour le classement. Il est valable dix ans, mais les diagnostics anciens (réalisés avant juillet 2021 selon la date) ont des durées de validité spécifiques. Il est donc essentiel de disposer d'un DPE valide et de vérifier son résultat.
Ses règles de calcul sont aussi ajustées : par exemple, la réforme de 2024 a corrigé le calcul des petites surfaces (moins de 40 m²), ce qui a fait sortir certains logements de la catégorie la plus basse, et une modification du coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est entrée en vigueur au début de 2026, ce qui améliore l'étiquette de nombreux logements chauffés à l'électricité. Si votre logement est classé juste en dessous d'une limite, refaire un DPE après avoir réalisé des travaux ou après un changement de méthode peut changer le résultat. Vérifiez la méthode applicable à la date de votre diagnostic auprès du ministère ou de votre diagnostiqueur.
Gel des loyers et obligations du bailleur
- Gel des loyers : depuis août 2022, il est interdit d'augmenter le loyer (y compris à la relocation ou au renouvellement) pour les logements classés F ou G, sauf exceptions.
- Décence énergétique : un logement non conforme est qualifié d'indécent. Le locataire peut demander des travaux de mise en conformité, saisir la commission de conciliation ou le tribunal, et obtenir une réduction du loyer ou une obligation de réaliser les travaux.
- Information : la classe énergétique doit figurer dans l'annonce et dans le bail, et le DPE doit être annexé.
Comment sortir de l'interdiction
Trois leviers possibles, parfois combinés :
- Réaliser des travaux pour gagner une ou plusieurs classes. Un audit énergétique indique le chemin (DPE ou audit).
- Changer le mode de chauffage : le remplacement d'un chauffage électrique ancien ou d'une chaudière fioul par une pompe à chaleur peut faire gagner des classes, surtout avec une isolation correcte.
- Refaire le DPE après travaux : l'étiquette est ensuite réévaluée.
Dans certains cas particuliers, comme une copropriété où les travaux sont bloqués par une décision collective, ou une impossibilité technique ou architecturale, des dérogations sont prévues par le texte. Elles sont limitées : renseignez-vous auprès de l'ANIL ou d'un conseil juridique.
Exemple illustratif, chiffres fictifs. Un T3 de 60 m² classé F est loué 700 € par mois. Un audit propose d'isoler les combles et de remplacer le chauffage pour passer en D, pour 12 000 € de travaux. Si les aides représentent 4 000 €, le reste à charge est de 8 000 €. Comparé à la perte de loyers due à l'interdiction de louer à partir de 2028 (soit 700 × 12 = 8 400 € par an), le projet est vite rentabilisé. Chiffrez le vôtre avec le simulateur de rentabilité.
Aides pour les bailleurs
Les propriétaires bailleurs peuvent mobiliser plusieurs soutiens, dont les conditions diffèrent de celles des occupants : primes CEE, TVA réduite, éco-PTZ (voir), aides de l'Anah sous conditions, déduction de certains travaux des revenus fonciers, et parfois des aides locales. MaPrimeRénov' est ouverte aux bailleurs selon des règles précises : consultez notre guide MaPrimeRénov'. Les bailleurs ont intérêt à demander un audit avant tout, car il permet d'orienter vers les travaux les plus efficaces.
Copropriétés
En immeuble collectif, la performance énergétique dépend aussi des parties communes (toiture, façade, chauffage collectif). Un diagnostic de performance énergétique collectif et un plan pluriannuel de travaux sont exigés selon la taille de la copropriété et un calendrier légal. Les copropriétaires peuvent bénéficier d'aides collectives, avec l'appui d'un syndic et de conseillers France Rénov'.
Les erreurs à éviter
- Attendre la dernière minute : les travaux, les devis et les aides prennent du temps.
- Se contenter d'un DPE périmé ou douteux.
- Louer un logement classé G sans solution : le locataire peut agir.
- Penser que seule l'étiquette compte : les travaux doivent aussi améliorer le confort et la facture.
- Oublier que la vente d'un logement F ou G exige un audit énergétique.
Quand consulter un professionnel
Pour des situations complexes (indivision, copropriété, bail en cours, contentieux), faites-vous conseiller par l'ANIL (gratuit), un avocat ou un notaire. Pour la stratégie de travaux, un conseiller France Rénov' et un auditeur énergétique sont les interlocuteurs adaptés.
Questions fréquentes
Mon logement est classé G : puis-je renouveler le bail ?
Non, depuis le 1er janvier 2025 il n'est plus possible de conclure un nouveau contrat ni de renouveler un bail pour un logement classé G dans les conditions décrites par la loi. Des travaux ou une révision du DPE sont nécessaires.
Le calendrier peut-il changer ?
Il peut être modifié par la loi. Vérifiez sur Service-public.fr ou auprès de l'ANIL le calendrier en vigueur à la date de votre bail.
Un locataire peut-il me forcer à faire des travaux ?
Un locataire d'un logement indécent peut demander la mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Le bailleur risque une réduction de loyer ou une obligation de travaux.
Sources et vérifications
- Service-public.fr : décence énergétique et obligations du bailleur.
- ANIL : conseils juridiques gratuits sur le logement.
- Ministère de la Transition écologique : DPE et réglementation.
- France Rénov' : aides et accompagnement.
